Jak správně odhadnout cenu vaší nemovitosti: Kompletní průvodce

Během života můžeme narazit hned na několik situací, kdy potřebujeme odhadnout cenu nemovitosti. Ať už chceme prodávat, kupovat nebo jsme uprostřed dědického řízení. Proto je dobré vědět, na koho se v takovou chvíli obrátit, nebo znát přesný postup, jak se k odhadu dopracovat sami. Proto jsme připravili tohoto kompletního průvodce pro odhad ceny nemovitosti, abychom se v budoucnu vyhnuli nepříjemné situaci, kdy správnou hodnotu objektu neznáme. Chtít ji po nás totiž mohou třeba banky, když žádáme o hypotéku, případně může odhad požadovat finanční úřad. 

Co je odhad nemovitosti a proč je důležitý?

Odhad ceny nemovitosti je proces, během kterého je odborně stanovena cena konkrétního majetku na základě jeho vlastností, polohy, technického stavu a aktuálních tržních podmínek. Existuje také několik způsobů, kterými lze výsledku dosáhnout, a sice tržním odhadem, online oceněním nemovitosti nebo znaleckým posudkem. Jelikož se jedná o odborný odhad, důležité je, aby jej prováděl certifikovaný odhadce nebo znalec.

Na to, jak vyjmenované faktory ocenění nemovitosti nebo odhad pozemku ovlivňují, se podíváme v samostatné kapitole. Jedná se totiž o poměrně složitý proces, do kterého bychom se neměli pouštět sami a spíše se obrátit na realitního makléře, který zajistí profesionální odhad. Když se spolehneme na své znalosti, můžeme dojít k relativně přesnému odhadu, čímž sice v tu danou chvíli ušetříme, ovšem instituce budou stejně požadovat odhad od profesionálů. 

Proč je ohodnocení nemovitosti důležité?

V úvodu jsme zmínili, v jakých situacích odhad ceny nemovitosti potřebujeme. A potřebujeme ho od profesionála, abychom se o odhad mohli opřít my, ale aby se na něj mohly spolehnout také další strany transakce, kterou je třeba prodej rodinného domu. Kdy tedy hodnotu nemovitosti musíme znát?

• Prodej nemovitosti: Pokud se rozhodneme naši nemovitost prodat, odhad její ceny je klíčem pro stanovení přesné ceny. Příliš vysoká cena kupce odradí a na příliš nízké ceně budeme tratit. Proto je odborný odhad tolik důležitý.
• Koupě nemovitosti: Když máme zájem o zakoupení nemovitosti, můžeme se obrátit na realitního makléře, aby nám udělal svůj odhad. Ten pak srovnáme s tím, co se píše v inzerátu nebo s cenou, jež nám byla nabídnuta.
• Dědické řízení: Znalecký posudek je v rámci dědického řízení požadován, pokud je třeba majetek zesnulého spravedlivě rozdělit mezi dědice.
• Hypotéka: Pro získání hypotéky požadují banky odborný odhad, aby měly jistotu, že půjčená částka je pro danou nemovitost odpovídající.
• Finanční úřad: V případě, že převádíte nemovitost na někoho jiného, je vyžadován odhad  ceny nemovitosti pro finanční úřad. Jen pak totiž může adekvátně vypočítat daň z příjmu.

Jaké faktory bere odhadce nemovitostí v potaz?

Lokace

Poloha nemovitosti je jedním z klíčových faktorů, které odhad ovlivňují. Nemovitosti ve městech, v blízkosti centra nebo v žádaných lokalitách (poblíž školy či dopravních uzlů) mají obvykle vyšší cenu než nemovitosti v méně atraktivních čtvrtích. Totéž platí o odlehlých oblastech.

Velikost, výhled, dispozice

Pochopitelně je pro ohodnocení bytu nebo odhad ceny domu důležitá velikost objektu, respektive obytná plocha. Dále je podstatné uspořádání místností, neboť v dnešní době jsou velmi atraktivní otevřené a prostorné místnosti. V potaz odhadce bere také výhled z oken nemovitosti, tedy zda jsou okna do přírody či na pěknou část města. 

Stav nemovitosti

Pochopitelně velmi záleží na tom, zda je nemovitost opravená a jaký je její technický stav. Když se ptáme, jak odhadnout cenu nemovitosti, musíme brát v potaz právě nově provedené opravy podlahy, omítky nebo celé koupelny. Na trhu určitě nemovitost zaujme lépe, když bude disponovat modernizovaným rozvodem vody a elektřiny, přičemž v současnosti může hrát roli také dostupnost kvalitního internetového připojení.

V případě rodinných domů se odhadci dívají na stav střechy, zda je fasáda zateplená a jaká je energetická úspornost nemovitosti. Má nemovitost moderní okna nebo nový kotel? To vše zvyšuje hodnotu, a naopak realitní makléř cenu sníží v případě, že je nemovitost zanedbaná a bude vyžadovat rozsáhlou rekonstrukci.

Aktuální tržní podmínky

Když požadujeme tržní hodnotu nemovitosti, realitní makléř do odhadu zakomponuje také cenu, za jakou se podobná nemovitost v poslední době prodává. Myslí i na náladu na trhu nemovitostí, neboť dům můžeme nabízet trochu dráž, když je poptávka vysoká, a naopak bude třeba cenu snížit v období ekonomické nejistoty. 

Další faktory

Zde jen zmiňme, že kupříkladu byty s parkovacím místem se prodávají výrazně snadněji než bez něj, a to hlavně ve městech. Pro odhad ceny je podstatná poloha nemovitosti samotná, ale s tím souvisí i dopravní dostupnost (napojení na hromadnou dopravu) a občanská vybavenost (blízkost škol nebo zdravotnických zařízení). Hodnotu pak ovlivňuje také to, zda má byt balkon, dům pak terasu, bazén či garáž.

Jaké jsou metody odhadu?

Pro jiné účely se používají jiné metody odhadu. Tou nejznámější metodou je tržní odhad nemovitosti, která se používá pro účely koupě nebo prodeje. Jde o stanovení takové částky realitním makléřem nebo realitní kanceláří, za níž by se nemovitost mohla aktuálně prodat. Tato hodnota je opravdu přesná na rozdíl od té, kterou získáme online odhadem nemovitosti, neboť tato metoda slouží pouze k hrubé představě v případě, že třeba o prodeji pozemku zatím jen uvažujeme. 

Odhadní cena nemovitosti je pak stanovená znalcem pro banku nebo finanční úřad a bere v potaz parametry stavby a pozemku, energetickou náročnost a také rozvodové sítě pozemku. Neřeší aktuální hodnotu nemovitosti na trhu.

Další metodou je metoda výnosová, která odhaduje příjem, který z nemovitosti můžeme mít třeba v případě, že ji budeme pronajímat. Podobně funguje nákladová metoda, jež zase používá k odhadu nemovitosti částku, jež byla užita na její výstavbu. Může se použít třeba u odhadu ceny bytu v novostavbě.

Jak probíhá odhad nemovitosti?

Nejprve musíme myslet na to, jaký odhad potřebujeme. Nejběžnějším je tržní odhad ceny nemovitosti, který může zajistit realitní makléř, a proto proces začneme tím, že si jeho služby objednáme. Ideálně už v tuto chvíli doručíme i potřebné dokumenty jako výpis z katastru nemovitostí a další stavební dokumentaci. Také bychom měli poskytnout informace o nedávných rekonstrukcích a vybavení nemovitosti.

Následně si odhadce prohlédne nemovitost osobně, zhodnotí technický stav, velikost, lokalitu a občanskou vybavenost, a případné další faktory, které jeho verdikt ovlivní. Už během prohlídky si realitní makléř dělá obrázek o ceně nemovitosti, nicméně se vždy podívá také na současnou situaci na trhu, porovná, za kolik se podobné nemovitosti prodávaly v nedávné době, a nakonec dodá výsledek v tištěné i elektronické podobě.

Co se týče znaleckého posudku, ten je obvykle velmi podrobný a obsahuje právní formality. Naopak online odhad ceny nemovitostí postrádá podmínku návštěvy nemovitosti, tudíž ho je možné získat už za pár hodin a s pouze zevrubným komentářem.

Jaká je cena za odhad nemovitosti?

Na otázku, kolik stojí odhad nemovitosti, není úplně jasná odpověď, protože se cena může velmi lišit. Některé realitní kanceláře poskytují odhad ceny nemovitosti zdarma, pokud s nimi má člověk v plánu nadále spolupracovat ohledně prodeje. Někdy si účtují poplatek okolo 500 Kč a někdy se cena odvíjí i od toho, kde se nemovitost nachází a za jakým účelem je odhad potřeba. 

Když se jedná o znalecký posudek nemovitosti, cena se pohybuje v rozmezí 3 000 – 10 000 Kč. Opět ale záleží na lokalitě a účelu, neboť v případě dědického řízení je odhad ceny nemovitosti maximálně okolo 7 000 Kč. Ideální je si udělat obrázek, třeba jaká je cena odhadu nemovitosti pro hypotéku, a podle toho si vybrat, koho oslovíme jak na základě ceny, tak na základě recenzí.

Jak zjistit cenu nemovitosti svépomocí?

Obrátit se na odborníky se sice doporučuje, neboť se tím vyhneme problémům s úřady, ale každý si může zkusit odhad ceny sám. Například nám jde jen o přibližný odhad nebo jsme zvědaví, k jaké hodnotě dojdou profesionálové a chceme to srovnat s cenou, kterou odhadneme my.

V každém případě jsme slíbili kompletního průvodce toho, jak probíhá odhad ceny nemovitostí, kterým se můžeme řídit i my sami. Jak tedy na to?

• Provedeme vlastní průzkum trhu

Zatímco realitní makléři mají situaci na trhu v hlavě, my na tom asi podobně nejsme. Musíme tedy čas a energii věnovat tomu, že prohledáme internet a uděláme si představu, za jakou cenu se nemovitost podobná té naší v poslední době prodávala. A když chceme nakupovat, samozřejmě takto zjistíme, jakou sumu si musíme při pořizování nemovitosti připravit. Totéž platí při žádání o hypotéku, kdy je odhad ceny nemovitosti nezbytný.

V potaz při odhadování tržní ceny nemovitosti musíme brát lokalitu, velikost, dostupnost a také aktivitu na trhu. Většinou platí, že trh je o něco aktivnější v létě než v zimě.

• Zeptáme se odborníka na názor

Ačkoliv si chceme cenu stanovit sami, určitě najdeme na internetu službu, která nám poskytne názor zdarma. Případně se můžeme obrátit na příbuzného nebo známého, který se vyzná. Navíc druhý názor je v každém případě užitečný, neboť nás může upozornit na detail nemovitosti, který jsem třeba nezaregistrovali.

• Využijeme online kalkulačku

Na internetu můžeme použít nástroje jako online kalkulačky, do které vložíme potřebné informace o nemovitosti, a ona nám spočítá přibližnou tržní hodnotu nemovitosti. Jedná se ale opravdu o základní hodnotu, nikoliv o zcela přesný odhad, tudíž doporučujeme použít několik takových nástrojů a výslednou částku zprůměrovat.

• Připravíme si dokumentaci

Pokud opravdu chceme do procesu jít s naším odhadem, nezbývá nám nic jiného než si připravit výpis z katastru nemovitostí, stavební plány, fotografie interiéru i exteriéru, informace o rekonstrukcích a také seznam vybavení, které by mohlo v rámci inzerátu zaujmout.

• Svůj odhad ještě zvážíme

Odhad ceny nemovitosti tedy máme, nicméně je dobré se ještě zastavit a zauvažovat, jestli se nemovitost nebude lépe prodávat, pokud zainvestujeme do oprav. Pokud ne, raději se ujistíme, že v odhadu máte zapracovanou částku, kterou nový majitel bude zřejmě muset do oprav investovat sám.

• Ujistíme se, že jsme realisté

Jedním z důvodů, proč by se ohodnocení ceny pozemku nebo odhad bytu měl přenechat profesionálům, je objektivita. Pokud vlastníme nemovitost léta, máme k ní pravděpodobně citový vztah, který nás přemlouvá cenu lehce zvýšit, což se nemusí vyplatit. Pokud se tedy spoléháme sami na sebe, měli bychom se ubezpečit, že požadujeme rozumnou částku a nenecháváme se unést nostalgií. 

Odhad nemovitosti se dnes dá získat u realitního makléře i zdarma, pokud s ním plánujeme spolupracovat i do budoucna, respektive se domluvíme na balíčku služeb. Když ale potřebujeme služby znalce, můžeme si připlatit od 3 000 Kč až po 10 000 Kč za odhad, ale záleží na tom, za jakým účelem má proběhnout odhad. Zjistit odhad ceny nemovitosti je poměrně náročné, když má být přesný, nicméně základní odhad se pomocí srovnání cen dá učinit i svépomocí. Tehdy ale nejspíše nevezme v potaz všechny aspekty dokonale, a je doporučeno se všemi dokumenty zajít za profesionálem, tedy makléřem nebo soudním znalcem. Tyto dvě profese se odhadu ceny nemovitosti věnují nejčastěji.

Zdroje:

[1] Carrigan, M. (2024, January 8). 4 real estate appraisal & valuation methods [complete guide]. Dealpath. https://www.dealpath.com/blog/real-estate-appraisal-valuation-methods/ 

[2] Rohde, J. (2022, August 4). How to do a property valuation: The Complete Guide. Learn Real Estate Investing. https://learn.roofstock.com/blog/property-valuation 

[3] Understanding property valuations: A comprehensive guide. reallymoving. (n.d.). https://www.reallymoving.com/valuations/guides/what-is-a-property-valuation